Luật LB Đức

Đức: Quyền lợi của người thuê cửa hàng - Những điều nên biết theo quy định của pháp luật

Cập nhật lúc 31-10-2015 09:51:15 (GMT+1)
Trung tâm mua sắm mới ở Berlin

 

Việc chủ nhà có quyền đòi tiền nhà hay không trước tiên tuỳ thuộc vào các điều khoản hợp đồng thuê cửa hàng. Hai bên có thể tự do thỏa thuận khi nào người thuê phải trả tiền.  


1. Nếu hợp đồng có quy định rõ ràng ngày bắt đầu phải trả tiền thì thông thường sẽ tính từ ngày đó trở đi. Nhưng với điều kiện chủ nhà phải thực hiện xong mọi nghĩa vụ của mình (theo hợp đồng) thì bên chủ nhà mới được yêu cầu người thuê làm tròn bổn phận là trả tiền nhà bắt đầu từ ngày ghi trên hợp đồng.

2. Ngoài hợp đồng ra thì theo quy định của bộ luật BGB, chỉ khi nào cửa hàng được bàn giao cho người thuê thì lúc đó chủ nhà mới được quyền đòi tiền nhà. Có nghĩa là việc „bàn giao cửa hàng“ là một sự kiện mấu chốt phải đặc biệt chú ý tới. Trong nhiều trường hợp trước tiên phải làm rõ vai trò của người bàn giao cửa hàng. Liệu người đó có được uỷ quyền để thay mặt chủ nhà bàn giao cửa hàng cho người thuê hay không? Ngoài ra nhất định phải yêu cầu họ cho đi xem đầy đủ mọi gian nhà và ghi lại tình trạng của gian cửa hàng trước khi nhận cửa hàng. Nếu không làm như vậy thì sau này người thuê cửa hàng khó có thể đòi hỏi chủ nhà phải sửa sang lại nếu phát hiện có vấn đề gì đó bị lỗi cần khắc phục. Ngoài ra, thông thường chủ nhà có trách nhiệm phải trao đầy đủ mọi chìa khóa cho người thuê, không được giữ lại chìa nào hết.

Trong trường hợp trên, khả năng thắng kiện trước toà sẽ cao nếu chứng minh được là chủ nhà đã không thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình dựa trên những quy định của hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên cần chú ý là thường trong các hợp đồng sẽ ghi là nếu nợ đến 2 tháng tiền nhà là chủ nhà có thể cắt hợp đồng (fristlose Kündigung). Để tránh xảy ra trường hợp đó, người thuê nên trả tạm một ít và ghi là „Zahlung unter Vorbehalt“.

Trong những trường hợp tương tự như trên, người thuê cửa hàng nên lưu ý thêm những điều sau:

1. Khi ký kết hợp đồng, những điều đã đàm phán xong nên ghi lại một cách chi tiết cụ thể như có thể để làm bằng chứng khi xảy ra tranh cãi. Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát hiện ra có những chỗ chưa thoả thuận, nên bàn và ghi lại trên giấy tờ về những thoả thuận tiếp theo. Bởi vì tránh trước được bao giờ cũng tốt hơn là đến khi xảy ra tranh cãi mới bàn tới. Vì lúc đó 2 bên thường không còn bình tĩnh để nói chuyện với nhau nữa.

2. Khi bàn giao cửa hàng (Übergabe), nên có ít nhất một người thứ 3 có mặt làm nhân chứng. Nếu người thuê có gì phàn nàn hoặc chưa vừa ý với tình trạng của cửa hàng, nhất quyết phải yêu cầu được ghi vào Biên bản bàn giao (Übergabeprotokoll) để sau này không bị mất quyền bảo hành.

3. Các hợp đồng thuê cửa hàng trên một năm cần phải ký bằng văn bản, có chữ ký của hai bên. Vì vậy mọi thoả thuận hai bên về những vấn đề cốt lõi sau khi ký kết hợp đồng cũng cần phải được ghi lại bằng văn bản có chữ ký của cả 2 bên, ví dụ như hoãn tiền nhà hoặc giảm tiền nhà. Nếu không làm như vậy thì có thể toàn bộ hợp đồng thuê nhà sẽ không còn hiệu lực và đôi bên có thể kết thúc hợp đồng theo điều luật quy định là trong vòng 6 đến 9 tháng (§ 580a Abs. 2 BGB).

Khi thỏa thuận điều gì đó hoặc muộn nhất là lúc ký hợp đồng, 2 bên nên tìm hiểu kỹ càng xem ai là người được ủy quyền để ký. Nhất là trong những công ty lớn thì điều đó càng nên làm rõ, không chẳng may sau này ngã ngửa ra là toàn bộ hợp đồng không có hiệu lực vì cấp trên hoặc chủ nhà thật chưa đồng ý. Người Việt quen làm việc với người môi giới (Makler), không phủ nhận là Makler có tiếng nói nhất định với chủ nhà trước khi ký hợp đồng. Nhưng điều đó sẽ kết thúc muộn nhất lúc hợp đồng đã được ký với chủ nhà. Vì sau khi ký xong hợp đồng thì Makler sẽ được nhận tiền môi giới và sẽ không bao giờ gặp lại bạn vì họ còn dành thời gian để tiếp tục các vụ làm ăn mới của họ. Người thuê vì vậy nên lưu ý là Makler không phải người làm thuê hay đại diện cho chủ nhà mà họ muốn ký hợp đồng. Các lời hứa của Makler không có ý nghĩa gì trước khi chủ nhà chính thức xác nhận các thông tin hoặc lời thỏa thuận.

Hợp đồng thuê cửa hàng (hợp đồng thương mại) có rất nhiều điều cần chú ý hơn khi thuê hợp đồng nhà ở, bởi vì luật pháp không can thiệp nhiều trong những quan hệ kinh doanh. Chúng tôi khuyên bạn nên dành thời gian để kiểm tra hợp đồng trước khi ký kết. Điều đó có thể sẽ giúp bạn đỡ mất thời gian và tiền bạc sau này.

Văn phòng luật Relide
Văn phòng luật cho người Việt Nam tại Đức

Luật Sư Julia Yen Vu

hợp tác cùng các Luật Sư Hoppe, Ittner, Koehler, Rübben

Nguồn: Thoibao.de

Ảnh trong bài: Nếu không ghi thêm, tất cả các ảnh trong bài này chỉ mang tính minh họa và có bản quyền như nguồn tin gốc đã đưa.

 

Tiêu điểm

Thảo luận

Quảng cáo